北京2011年2月11日電 /美通社亞洲/ -- 2011年初，為進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺，調(diào)控進(jìn)一步升級和深化。搜房控股研究集團(tuán)旗下中國指數(shù)研究院特撰寫《2011年中國房地產(chǎn)新政解析與市場展望》報告，對2011年新政進(jìn)行了全面解讀，并在此基礎(chǔ)上對全年市場走勢進(jìn)行了預(yù)測，報告摘要如下：
1. 2011年新政：“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺，調(diào)控進(jìn)一步升級和深化
(1)“國八條”：明確房價控制目標(biāo)，限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲
“國八條”要求首次明確要求各地政府制定“房價控制目標(biāo)”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強(qiáng)大決心。限購政策更加嚴(yán)厲（已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得購房）?strong>涉及城市更廣（包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內(nèi)的35個大中城市甚至更多城市都將限購），表明中央政府不僅關(guān)注少數(shù)熱點城市房價上漲，還有意控制房價過快上漲向中西部省會和更多城市的蔓延。
(2) 房產(chǎn)稅改革試點：滬渝兩地在征收范圍上各有側(cè)重，上海稅率相對較低，重慶稅率跨度大
從征稅范圍上看，上海僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征），雖僅針對新購住房，不涉及存量房；重慶除針對新購高檔住房（交易單價達(dá)到主城區(qū)新建商品住房均價2倍及以上）和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨棟商品住宅征稅。從稅率來看，重慶稅率跨度大（較低0.5%，較高1.2%），而上海稅率為0.4%或0.6%，在計算應(yīng)納稅額時再乘以70%，因此稅率相對較低。
2. 2011年中國房地產(chǎn)市場展望
(1) 土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，地價總體平穩(wěn)，但熱點區(qū)域或中心城市地塊競爭仍將較為激烈
加大土地供應(yīng)量仍將是調(diào)控的重要手段之一?！皣藯l”要求，2011年商品住宅用地不少于過去兩年平均水平，供應(yīng)量維持在較高水平，地價總體將較為平穩(wěn)，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備提供更多機(jī)遇。但在熱點區(qū)域或中心城市，由于龍頭企業(yè)2010年銷售業(yè)績較好，資金較為充裕，地價仍有創(chuàng)出新高的可能。
(2) 房產(chǎn)市場：供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，價格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)
供給方面，隨著過去兩年新購?fù)恋睾烷_工項目的入市，市場供給將持續(xù)上升。需求方面：按“國八條”要求，嚴(yán)厲的限購政策將覆蓋到至少35個大中城市，預(yù)計2011年此類城市需求將受到顯著抑制。價格方面：一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標(biāo)”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價將逐步趨穩(wěn)。
(3) 市場關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展分化、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化、物業(yè)類型分化
區(qū)域發(fā)展分化：隨著城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大，將持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市一體化程度將大大增加，中心城市對周邊城市的帶動作用更為顯著，不同經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展水平分化更加明顯。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化：2011年保障性住房建設(shè)計劃高達(dá)1000萬套，預(yù)計占同期住宅整體新開工量的30%。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化趨勢更加顯著。
物業(yè)類型分化：本輪調(diào)控主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機(jī)遇，而在住宅市場，不同物業(yè)的分化也將更加顯著：首次置業(yè)的中小戶型、中低價位產(chǎn)品受影響不大；大戶型、高總價產(chǎn)品主要針對改善性需求或已有多套住房者，將受到限購、限貸等政策的顯著影響；主要面向外來需求的旅游度假類產(chǎn)品也將受到限購政策的顯著影響。
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