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愛房網(wǎng):調(diào)控三劍齊發(fā) 開啟天津房價下跌倒計時

2010-10-25 13:39 3524

上海2010年10月26日電 /美通社亞洲/ -- 2010年是名副其實(shí)的調(diào)控年,“調(diào)控”成為樓市最熱關(guān)鍵詞。從年初開始,國十條、限購令、加息,像三把利劍,使樓市開始風(fēng)雨飄搖。

4月,新“國十條”的出臺莫過于2010上半年樓市最驚心動魄的大事件。被稱之為“史上最嚴(yán)厲政策”的此次新政,在經(jīng)歷了幾個月的市場調(diào)整與觀望后,不但未出現(xiàn)大規(guī)模的降價促銷,而且8月起,無論土地市場還是住在市場,都迎來了一波強(qiáng)勁的反彈,這現(xiàn)象牽動了各方神經(jīng),也使調(diào)控進(jìn)一步升級。

9月,多城市在國家的調(diào)控下開始陸續(xù)出臺限購令,市場開始小有反映,各方開始緘口慎言,猶如大戰(zhàn)前的寂靜。

10月,央行突然宣布加息,在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺之際,加息無疑使調(diào)控中的樓市雪上加霜。

政策市特征明顯 調(diào)控會致房價下跌嗎?

如果說國十條使市場波瀾不驚,那么限購與加息使樓市開始出現(xiàn)再次觀望的氣氛,天津成交量與價格都開始小幅下跌??梢悦黠@看到,從前一段時間開始,許多房企銷售策略已經(jīng)出現(xiàn)分化,部分開發(fā)商由于資金鏈吃緊,近期頻頻推出各種措施,以期通過多種“暗降”優(yōu)惠、高折扣等變相手段進(jìn)行強(qiáng)銷,在短期內(nèi)達(dá)成一定的目標(biāo)。開發(fā)商除了和政府、購房者博弈外,他們之間也開始了博弈,這說明開發(fā)商是焦慮的,而高房價下,政府、銀行、購房者也都在焦慮。

由于近幾年房價上漲較快,許多其他行業(yè)的企業(yè)見勢也紛紛轉(zhuǎn)舵其中,想在這塊大蛋糕上撈足好處,于是資金漸漸集中到房地產(chǎn)行業(yè),同時也擠占了人們對于其他物品的消費(fèi)能力。物價也由結(jié)構(gòu)性上漲蔓延開來,加之油價、礦價、糧價人工成本等也紛紛上漲,金融介入房地產(chǎn)業(yè)提供開發(fā)貸款、按揭貸款的微妙作用,于是樓市開始產(chǎn)生泡沫。(有三個數(shù)據(jù)可以當(dāng)成判定泡沫的依據(jù):FDC 投資占 GDP 比重;收入房價比;租售價格比。)

造成房地產(chǎn)泡沫有兩個關(guān)鍵原因:一是其行業(yè)利潤率過高,在資本逐利的本性使然之下,必然導(dǎo)致資金向這里過度密集。二是房地產(chǎn)業(yè)既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)也是虛擬經(jīng)濟(jì)(虛擬經(jīng)濟(jì)簡單說就是有金融介入的經(jīng)濟(jì)),加之房地產(chǎn)至多算是資金密集型行業(yè),而算不上管理密集、技術(shù)密集型行業(yè),在金融的作用下,沒有核心技術(shù),連唯一剩下的資金門檻都變相降低了。雖然國家規(guī)定房企需持35%的自有資金,但事實(shí)上,只要有買地的錢就基本可以啟動項目,因為期房銷售和貸款支持都是可預(yù)期的,很多其他行業(yè)的企業(yè)也樂于加入其中謀取利潤,于是在高利潤而又低門檻的巨大誘惑下,投資大量聚集,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫也在所難免。

于是調(diào)控開始了。在首輪調(diào)控尚不能給火爆的樓市降溫后,國家也在調(diào)整有關(guān)政策,包括加大交易成本、收緊銀根、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和速度等,通過多種手段以擠出泡沫,冷卻部分投資,降低這個行業(yè)的吸引力。除去市場供求因素外,房價=成本+稅費(fèi)+利潤,政府的調(diào)控造成的樓市成交低迷,而實(shí)際成本與政府稅費(fèi)卻在上升。換言之,在上述公式中,成本與稅費(fèi)的上升,肯定使開發(fā)商的利潤空間受到擠壓。開發(fā)商要想提升利潤率,融資是較有效的方式,但現(xiàn)在這樣做又很困難,開發(fā)商的上市之路充滿荊棘,因此利潤率只可能大幅下降,從而擠壓了開發(fā)商的生存空間,造成投資熱情下降,調(diào)控也就成功了,房價也會應(yīng)聲而落。

其實(shí)房價的變化,無外乎與市場供求關(guān)系、金融經(jīng)濟(jì)形勢、國家各種政策、土地供應(yīng)情況這4種因素息息相關(guān)?,F(xiàn)在購房者再次開始觀望,銀行收緊銀根,國家出臺調(diào)控政策,央行堅持從緊的貨幣政策不變,銀行貸款出現(xiàn)松動的可能性微乎其微,通脹的風(fēng)險左右著購房者的購買計劃,天津國土房管局的數(shù)據(jù)也說明近期成交量與房價都開始小跌,這一切的一切似乎都是開始下跌趨勢的前兆,暗示房價總體下跌不可避免,樓市開始進(jìn)入下跌倒計時。那么,房價到底會不會出現(xiàn)下跌趨勢呢?

是什么決定了天津房價的漲跌?

房子既然是商品,價格波動本來是非常正常的。而房地產(chǎn)行業(yè)這幾年出現(xiàn)非正常發(fā)展即行業(yè)利潤率陡然上升,導(dǎo)致大量投資涌入,形成了投資推動型的市場高漲,其后果就不可避免的產(chǎn)生了泡沫。這對情形于行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)是非常有害的,于是國家開始調(diào)控,意在擠出多余投資與泡沫,這必將使投資者和消費(fèi)者趨于冷靜,也必將使市場和行業(yè)趨于理性,這樣的背景下,房價必然出現(xiàn)相應(yīng)的變化。

要想了解房價將會如何變化,天津樓市未來是漲是跌,就要先弄清楚是什么決定了房價。

在中國的多數(shù)老百姓心中,始終有一種商品的價格=成本+利潤的慣性心理。幾年前武漢多家開發(fā)商公開了旗下樓盤的成本構(gòu)成及利潤計算方式。他們稱房價主要由土地成本、建安成本、管理成本、稅費(fèi)以及利潤構(gòu)成,其中,土地成本占到4成左右。

回頭來看看天津樓市的成本情況。先來說土地,天津公開出讓的土地的出讓金包括土地整理成本、政府純收益和市政配套費(fèi)三部分,近期來看,政府在土地成本中增加了鐵路建設(shè)費(fèi)100元/平米(土地面積),地鐵建設(shè)費(fèi)200元/建筑平米,此外還增加了城投費(fèi),加大了土地整理的管理成本等等,粗略算下來,折合建筑面積幾乎可以達(dá)到約500元/建筑平米上下,更重要的是土地整理成本(如拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)高居不下)不斷加大,整體土地成本上升可謂顯著。建安成本,以普通高層為例,隨物價(鋼筋、混凝土、人工為代表)上漲單方不小于300-400元/建筑平米且仍在上漲中。稅費(fèi)方面,現(xiàn)在銷售綜合稅費(fèi)達(dá)到11.8%;所得稅純益率據(jù)說上調(diào)至20%,則稅費(fèi)可能達(dá)13.05%,這尚不包括所得稅清算之說。此外利率上升,融資成本也在上升。如上不完全算來,天津房地產(chǎn)成本的上升是相當(dāng)顯著的。一般說來,成本上升必然導(dǎo)致房價的上升。房價,真的只是成本決定的嗎?

稍懂經(jīng)濟(jì)的人可能已經(jīng)意識到了問題所在,商品的價格不完全是其價值的體現(xiàn),成本只是房價組成中的一部分而已,單是去計算成本是沒有太大意義的,它并不對最終的房屋售價起到?jīng)Q定性的作用,因此也不能化解人們對房價暴漲的恐懼。近幾年來房價暴漲,歸根結(jié)底,更多的是由供求關(guān)系決定的。

通常來說,供求兩者互相作用,需求決定供應(yīng)。那么樓市的需求是由什么決定的呢?無外乎兩點(diǎn):購買欲望與支付能力。支付能力由個人貧富能力決定,在這里就不多說了,只來說說購買欲望的問題。對于購房者來說,購買的欲望,也就是理由有3種:自用、投資、投機(jī)。簡單的說,自用是指購房者買來自己居住,投資是以出租活出售獲取正常收益為目的,投機(jī)則以賺取差價獲取超額中間利潤為目的。而決定購買欲望的因素?zé)o外乎有5點(diǎn):1、收入水平(這點(diǎn)也可算做支付能力里,購買欲望與支付能力都與收入有關(guān));2、商品價格;3、替代品價格;4、對未來預(yù)期;5、購買者偏好。

中國消費(fèi)者其實(shí)還是不夠理性的,這在上述需求欲望中的對未來預(yù)期這點(diǎn)上顯得尤為重要,現(xiàn)在百姓的投資理財意識根本達(dá)不到精算的程度,都是粗線條的。由于房子沒有替代品,因此沒有交叉彈性,加之中國傳統(tǒng)觀念的影響也不容小視,國人認(rèn)為買房似乎是必須的,這點(diǎn)可以算是偏好的因素。收入水平其實(shí)和支付能力相關(guān),但支付能力本身沒有出問題,至少調(diào)控前買方?jīng)]見出現(xiàn)支付問題,否則房價根本不會快速飆升。從各方面都可以說明沒有調(diào)控,需求欲望會很好,所以需求不成問題。

但從今年出臺的政策看,無論是限貸還是限購,都是通過抑制需求來緩解房價快漲的,且屬于短期政府干預(yù)政策,而被抑制的投資和改善需求,未來必然涌向市場。尤其在當(dāng)前國際市場貨幣政策較為寬松的影響下,市場流動性過?,F(xiàn)象依然明顯,通脹的預(yù)期也更加強(qiáng)烈,樓市仍為資金青睞的投資市場。因此,未來在增加供應(yīng)以緩解需求的同時,加息也慢慢踏上征程,再次加息的可能性較大。房企也會隨著成交量的下跌及融資的限制,在加息影響下,使資金在未來一段時間內(nèi)將會持續(xù)繃緊。因此預(yù)計陸續(xù)會有開發(fā)商推出打折促銷的優(yōu)惠措施,未來3-6個月,房價將保持下跌趨勢。

天津房價大預(yù)測 跌至多少是底線?

天津的房價已將下跌似乎沒有懸念,關(guān)鍵是何時下跌?會下跌多少?還是要分區(qū)域看待的。從外圍區(qū)域向中心區(qū)域包圍,較好的區(qū)域會最后下跌,和平、河西將是較安全的地方。當(dāng)然,如果市場環(huán)境非常惡劣的話,其下跌也是在所難免的。而濃厚的買方市場氣氛使商家終于完全放下身段,開始正視價格理性回歸,銷售價格也出現(xiàn)了不同程度的“暗降”。

11月、12月將是供求雙方激烈交戰(zhàn)的關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)??紤]到年底將是各個公司“沖業(yè)績”的時候,開發(fā)商如果想提高銷售量較好最直接的方法莫過于降價了。而購房者的心態(tài)也會隨著價格的浮動,逐漸變化。不過,由于08年的樓市低迷以及09年的報復(fù)性回漲還歷歷在目,因此樓市大幅走低的可能性幾乎微乎其微。根據(jù)近期各媒體所做的調(diào)查結(jié)果看,如果津城樓市跌幅達(dá)到20%的話,將有五成購房者出手購房,意味著當(dāng)?shù)咏?0%的時候,天津樓市將止跌回升。也就是說,未來半年內(nèi),房價還將持續(xù)平穩(wěn)并小幅下跌趨勢。以中心城區(qū)為例,現(xiàn)在均價是20000元左右,最多下跌5%,也就是均價下跌1000元左右,如果下跌太多,甚至達(dá)到20%,反而會使房價止跌回升。

其實(shí)理性的開發(fā)商是不會選擇降價,而只會選擇打折促銷,畢竟促銷總是會有作用的,這對其來說是個原則性的問題。因此他們會面臨對客戶的重新定位,也會更強(qiáng)調(diào)客戶細(xì)分的精細(xì)化,相信這點(diǎn)會在未來半年開發(fā)的新產(chǎn)品上有所反映。以上所說都是以天津中心城區(qū)為依據(jù),并不包括外圍區(qū)域,因為相對于較成熟的中心區(qū),外圍的情況會有所不同,其更為復(fù)雜些,不是正常分析可以解決的。在市場高漲期有拉平現(xiàn)象造成了外圍區(qū)域的發(fā)展,其實(shí)正是問題所在,因此如果降價,外圍區(qū)將比較嚴(yán)重。

對于消費(fèi)者來說,會有更多選擇權(quán)與談價的空間,所以現(xiàn)在可以繼續(xù)尋找、比較,不必急于出手。自用者可悠閑自在的選擇;投資者可比較下樓市和其他投資渠道的收益,達(dá)到理想的收益水平就出手;對于投機(jī)者來說,這里已無市場,只能選擇其他的地方了。這樣三類購買目的的人群會各歸各位,每個人都能在這個變革中尋找到自己的位置。

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消息來源:安居客
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