上海2020年5月28日 /美通社/ -- 2020 年受疫情影響,市場停滯不前,租房需求下降,使本就步履艱難的長租公寓行業(yè)更是雪上加霜,隨之而來行業(yè)也進入新一輪的洗牌期。在運營壓力巨大的情況下,多家中小型公寓品牌爆出拖欠租客押金、現(xiàn)金流斷裂等問題。各種問題接踵而至,愈來愈多聲音開始質(zhì)疑長租公寓的商業(yè)模式。
在行業(yè)初期階段,以包租為主要模式的企業(yè)迅速擴張占領市場,雖短期內(nèi)達成一定規(guī)模,但為行業(yè)埋下許多不穩(wěn)定因素。隨著競爭主體不斷涌入,行業(yè)模式推陳革新,投資前景日趨理性等方面原因,包租模式劣勢漸現(xiàn)。
好的商業(yè)模式,才能為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。對于租賃企業(yè)來說,盈利問題是一直以來不可逃避的痛點,如何在行業(yè)精細化發(fā)展的過程中,從“紅?!表樌?/b>進入“藍?!?/b>,找到自己的核心競爭力,從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,是始終圍繞所有人的問題。
全國化布局,規(guī)?;l(fā)展
作為旭輝房地產(chǎn)+創(chuàng)新業(yè)務板塊,旭輝領寓致力于構建百萬級用戶租房生活服務平臺和千億級資產(chǎn)管理平臺。以線下長租公寓為入口,形成科教、文創(chuàng)、辦公、社交、娛樂、社區(qū)市集在內(nèi)的居住生態(tài)圈,鏈接多元生活場景;從項目頂層設計、產(chǎn)品打造、品牌樹立、運營管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務并包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同模塊,用資產(chǎn)管理的思維和能力幫助業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。
1.全國化布局,穩(wěn)居上海TOP1
在過去三年多的發(fā)展中,旭輝領寓在“讓年輕人租得起、住得好”的創(chuàng)造以及企業(yè)的發(fā)展上不斷積淀和拓新,實現(xiàn)了全國20余個核心城市的布局,全國拓展及管理房源70040間,位居房企系TOP3。上海作為領寓布局的核心城市,戰(zhàn)略地位不言而喻,始終穩(wěn)居租賃權威榜單上海區(qū)域行業(yè)規(guī)模及盈利能力 TOP1。
2.戰(zhàn)略升級,輕重并舉雙輪驅(qū)動
一個企業(yè)戰(zhàn)略的制定考驗的是洞察未來的遠見和落地執(zhí)行的能力。早在2019年初,當包租還是租賃行業(yè)主流模式之時,旭輝領寓便未雨綢繆?;趯ψ陨淼膬?yōu)勢以及市場的判斷,通過整合資源,開辟了企業(yè)的第二曲線 -- “輕重并舉,雙輪驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略,并跨越第二曲線的不連續(xù)性,進入到正循環(huán)高速增長的軌道,逐步發(fā)展為運營及資產(chǎn)管理雙輪驅(qū)動的企業(yè)。
輕重并舉推動規(guī)?;l(fā)展。“輕”以輸出服務及產(chǎn)品為主,通過與國企、開發(fā)商等合作,提前介入到租賃用地的開發(fā)與運營。既可以做大規(guī)模,也能夠打磨運營能力;“重”做資產(chǎn)管理平臺,通過股權模式、資管雙輪驅(qū)動有條不紊地進入市場,以重資產(chǎn)自持模式進行運營。既能夠獲取利潤,也能相互支撐及協(xié)同。
3.合作共贏,輕重模式成功落地
好的合作伙伴能夠產(chǎn)生1+1>2的綜合效應。2019年,旭輝領寓基于已轉(zhuǎn)型成功的資管和大社區(qū)托管的模式,得到了合作伙伴們的肯定與支持,結出累累碩果。
在“輕”方面,攜手張江集團,獲取其上海首個R4地塊委托管理合作項目,打造大型智慧租賃社區(qū);與國家級平湖經(jīng)濟技術區(qū)合作,打造平湖人才公寓;與南京高投集團旗下毅達匯景達成戰(zhàn)略合作,落地南京天馬路社區(qū)及南京站北地塊項目。
在“重”方面,與平安不動產(chǎn)合作100億資金平臺,落地上海華僑城和北京通州臺湖項目;與新加坡政府投資公司(GIC)合作5.7億美金平臺,落地北京26街區(qū)和上海西區(qū)核心項目等等,這些成果的取得為2020年的發(fā)展奠定了堅實基礎。經(jīng)歷這次疫情,旭輝領寓更堅定向輕重并舉兩端發(fā)力的發(fā)展戰(zhàn)略。
4.金融創(chuàng)新,形成資產(chǎn)管理閉環(huán)
目前,旭輝領寓已經(jīng)跑通了“募、投、建、管、退”,形成了資產(chǎn)管理的閉環(huán)。在重資產(chǎn)模式已具備關鍵能力和成功經(jīng)驗,2018年8月9日,旭輝領寓“高和晨曦-中信證券- 領昱1號資產(chǎn)專項計劃”首期發(fā)行掛牌儀式在上海證券交易所隆重舉行。此舉使得旭輝領寓成為租賃市場首家以雙產(chǎn)品線作為底層資產(chǎn)獲得儲架式權益類REITs發(fā)行的民企,不僅豐富了金融結構,形成資產(chǎn)管理閉環(huán),助力投融管退滾動起來。未來輕資產(chǎn)運營的業(yè)務也可能會考慮做一些證券化的嘗試。
區(qū)別于傳統(tǒng)的運營商,房企系長租公寓企業(yè)擁有獲房、產(chǎn)品、資金等核心優(yōu)勢。作為一家兼具地產(chǎn)背景及創(chuàng)業(yè)公司特質(zhì)的企業(yè),旭輝領寓既擁有著開發(fā)商的天然優(yōu)勢,也具備創(chuàng)業(yè)企業(yè)市場化的靈活機制,這對于企業(yè)的快速發(fā)展起著至關重要的作用。
四大核心競爭力,支撐戰(zhàn)略發(fā)展
行業(yè)投入規(guī)模大、投資回報周期長,除了企業(yè)自身領先的戰(zhàn)略布局,更要打造強大的運營增值能力,提升產(chǎn)品與服務,才能在品牌間的競爭中勝出。發(fā)展至今,旭輝領寓自身形成了以用戶思維為核心的“大投資”“大產(chǎn)品”“大運營”“大數(shù)據(jù)”的四大核心競爭力,支撐“輕重并舉,雙輪驅(qū)動”的規(guī)?;l(fā)展戰(zhàn)略。
1.多模式多渠道的大投資能力
在投資管理階段,旭輝領寓具備多模式多渠道的獲房能力。一方面借助旭輝集團全國性的物業(yè)布局優(yōu)勢快速、高質(zhì)量獲取存量房源,另外采用創(chuàng)新合作模式,介入早期土地階段合作開發(fā),在增量房源獲取上優(yōu)勢明顯。從項目稟賦、企業(yè)目標、客戶機會、產(chǎn)品定位四個方面進行投資決策,打造前瞻性的頂層設計能力,踏準周期、精準把握。
2.覆蓋用戶全生命周期的大產(chǎn)品能力
在產(chǎn)品打造方面,旭輝領寓產(chǎn)品研發(fā)講究高坪效、高品質(zhì)、高溢價,并打造了行業(yè)首個研發(fā)基地——領寓實驗室??蛻粜枨笤诓粩嗌?,從滿足基本居住需求到品質(zhì)生活,再到有家的歸屬感的社區(qū)。除了買房自居之外,租賃產(chǎn)品形態(tài)也開始多元化,分散式、集中式、租賃型社區(qū)等,長租公寓不僅是單身公寓,還有家庭整租、老年公寓等更豐富的產(chǎn)品,涵蓋更廣的人群。目前旭輝領寓已經(jīng)有菁社青年公寓、柚米寓白領公寓、博樂詩服務公寓、租賃社區(qū)4條產(chǎn)品線,覆蓋用戶全生命周期。隨著R4租賃地塊不斷推向市場作為租賃社區(qū)的支撐,旭輝領寓也從一棟樓的長租公寓的打造到一座“城”的智慧租賃社區(qū)的建設去轉(zhuǎn)變。在做投資頂層設計的時候,旭輝領寓針對項目本身會做多個方案評選,在有質(zhì)量的投資價值下做到市場認可的標準。
3.以客戶體驗為核心的大運營能力
以數(shù)據(jù)為依托,以客戶體驗為核心是旭輝領寓始終恪守的運營管理標準。堅守紅線、利潤、服務這3大板塊7項指標,實現(xiàn)高效運營。一方面看重GOP,另一方面追求的是NPS,客戶凈推薦值也可以反映出品牌的客戶滿意度。旭輝領寓的運營團隊不僅提供保潔、維修、快遞收發(fā)等便捷管家式服務,以快速響應機制讓生活無后顧之憂,還提供個性化的增值服務,以社區(qū)為中心鏈接周邊三公里生活圈,提供衣食住行一站式生活。在社區(qū)基礎運營之上,以租房為切入點建立人與人的鏈接,組織豐富的社區(qū)主題活動,引入新潮品牌服務,構建基于本地生活的服務平臺。
4.支撐業(yè)務高效運轉(zhuǎn)的大數(shù)據(jù)能力
大數(shù)據(jù)能力是全鏈條精準、高效運轉(zhuǎn)的支撐之一。從項目獲取營建到正式運營,通過可視化數(shù)據(jù)追蹤,實時把握每一個動態(tài)節(jié)點,實現(xiàn)效率與效益的平衡。旭輝領寓正在構建圍繞定價、開源、節(jié)流三個維度的全方位數(shù)據(jù)體系,打造互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺,信息化系統(tǒng)可支撐趨勢分析、投資決策、產(chǎn)品設計、工程管理、公寓運營、資產(chǎn)管理等六大板塊,業(yè)務覆蓋率100%。
依托旭輝集團,多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同
旭輝集團作為以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的綜合性大型企業(yè)集團,一直致力于成為城市綜合運營商。除了住宅之外,還通過旭輝領寓、永升物業(yè)、旭輝商業(yè)、中旭教育等多元化業(yè)務的拓展,推動房地產(chǎn)生態(tài)圈的打造,借助房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢,整合資源,平臺創(chuàng)新,為客戶提供多元化的服務。旭輝集團在“二五戰(zhàn)略”中,更是明確將長租公寓作為其房地產(chǎn)+創(chuàng)新業(yè)務板塊的重要板塊之一。
依托旭輝集團多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同,旭輝領寓提供的是一個租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務方案。從項目頂層設計、產(chǎn)品打造、品牌樹立、運營管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務并包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同模塊,用資產(chǎn)管理的思維和能力幫助業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。
住房租賃行業(yè)資源、資產(chǎn)雙密集的行業(yè)屬性,加之馬太效應的出現(xiàn),使得行業(yè)整合能力成為關乎發(fā)展的重要性因素。在行業(yè)向機構化、專業(yè)化、精細化發(fā)展的當下,旭輝領寓在資產(chǎn)管理上樂于采取多方戰(zhàn)略合作的模式,向輕、重兩端發(fā)展,以借力、合作、共贏,共建租賃生態(tài)圈。為如今的住房租賃市場注入一劑“強心劑”,響應國家“房住不炒”的政策號召,讓住房租賃行業(yè)向著越來越好的方向去發(fā)展。