上海2017年1月11日電 /美通社/ -- 昨日（1月10日），國(guó)內(nèi)較大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已成功設(shè)立，各投資者已完成認(rèn)購(gòu)交易，募集資金總額為3.5億元。
這是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，除了具有金融創(chuàng)新意義，更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)打開(kāi)了新的融資渠道。
該項(xiàng)目發(fā)行總金額為3.5億元，產(chǎn)品期限為1-3年，采用優(yōu)先級(jí)/次級(jí)支付機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)共設(shè)三檔，均獲得中誠(chéng)信證評(píng)授予的AAA評(píng)級(jí)。該ABS項(xiàng)目已獲得上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函，由魔方公寓集團(tuán)內(nèi)公司魔方（南京）企業(yè)管理咨詢有限公司擔(dān)任原始權(quán)益人，摩根士丹利華鑫證券與中信信托擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)，中航信托擔(dān)任信托受托人。目前認(rèn)購(gòu)資金已全部到賬，認(rèn)購(gòu)方包括了多家國(guó)有銀行、地方銀行、基金等大型金融機(jī)構(gòu)。
此次魔方公寓發(fā)行的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的部分公寓未來(lái)三年租金收入。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》，30處物業(yè)合計(jì)租賃面積為12.9萬(wàn)平方米，入池房間數(shù)為4,014間，以“特定門(mén)牌號(hào)的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn)。
該專項(xiàng)計(jì)劃具有現(xiàn)金流穩(wěn)定且對(duì)優(yōu)先級(jí)本息覆蓋倍數(shù)較高的特點(diǎn)。得益于優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)和有力的增信措施，該ABS項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)平均利率僅約為年化5%，有效拓寬了原始權(quán)益人自身融資渠道，降低了融資成本。
作為公寓行業(yè)內(nèi)唯一一家完成C輪融資的運(yùn)營(yíng)商，魔方公寓的融資能力一直處于行業(yè)首位，且融資成本僅為6-7%，對(duì)比業(yè)內(nèi)10%的平均融資成本，優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。而此次ABS的成功嘗試，除了進(jìn)一步體現(xiàn)了魔方公寓的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和融資能力，也給正積極優(yōu)化融資對(duì)策的眾多運(yùn)營(yíng)商們提供了極具參考意義的優(yōu)秀樣本。
在2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，明確提出要加大政策支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，這其中包括支持企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品。在過(guò)去的半年時(shí)間里，通過(guò)各個(gè)地方政府和機(jī)構(gòu)的積極推進(jìn)與支持，魔方公寓成功發(fā)行了首單公寓ABS，成為行業(yè)中首個(gè)受惠于政策的企業(yè)。
取得這項(xiàng)喜人成果，魔方公寓經(jīng)歷了嚴(yán)苛的考核評(píng)審。在連續(xù)兩輪的融資中，魔方公寓獲得了來(lái)自境內(nèi)外資本的雙重支持，美國(guó)華平和中航信托等知名投資機(jī)構(gòu)的加入帶來(lái)了有力的品牌背書(shū)，加之魔方公寓自身長(zhǎng)達(dá)七年的公寓運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，使其發(fā)展速度和規(guī)模一直位居行業(yè)第一，門(mén)店覆蓋全國(guó)主要一二線城市，已投入運(yùn)營(yíng)和在建門(mén)店總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)間，約為行業(yè)第二至第十名其他運(yùn)營(yíng)商的房間數(shù)總和。據(jù)魔方公寓提交的數(shù)據(jù)顯示，2012-15年開(kāi)業(yè)房間數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)為102%，2013-15年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)為149%。對(duì)此次打包入池的30個(gè)項(xiàng)目，審核部門(mén)調(diào)取了其1-9月的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，其中成熟運(yùn)營(yíng)門(mén)店的出租率超過(guò)95%，這與魔方公寓此前對(duì)外發(fā)布的出租率一致。
值得一提的是，該計(jì)劃涵蓋了北京、上海、廣州、深圳、南京等8個(gè)一二線城市30處物業(yè)，均經(jīng)過(guò)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，并設(shè)置不合格資產(chǎn)替換機(jī)制，確保入池資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)提供優(yōu)先/次級(jí)分層、超額覆蓋、AAA擔(dān)保等多項(xiàng)增信措施，創(chuàng)造了公寓輕資產(chǎn)行業(yè)首單通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)零抵押募資的記錄。
魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“國(guó)內(nèi)公寓行業(yè)融資難、成本高仍然是現(xiàn)階段的普遍現(xiàn)象，但是公寓是國(guó)際REITs與資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的重要基礎(chǔ)物業(yè)類型，本專項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行為國(guó)內(nèi)公寓實(shí)現(xiàn)更大范圍證券化和REITs操作進(jìn)行了有益嘗試。項(xiàng)目成熟后將成為長(zhǎng)期給企業(yè)造血的一個(gè)重要渠道。未來(lái)，魔方公寓還將針對(duì)不同階段的資產(chǎn)打包成證券化產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)行，提供適合公寓行業(yè)全生命周期的融資解決方案?！?/p>
